弊社では、離婚に伴うお住まいの売却相談も少ならからずいただいています。多くの方が悩まれるのは、次の3つのポイントです。
- 売るべきか・売らないべきか
- 売れるのか
- 売った後どうすればいいのか
本記事では、離婚に際しての不動産売却で多くの方が悩まれるこの3つのポイントの考え方について解説します。
1．家を売らない場合のリスクを考える
持ち家がある状態で離婚する場合にまず問題になるのが、持ち家を売るか売らないかではないでしょうか？お子さんがいらっしゃる場合はとくに「子どもの生活環境を変えたくない」「転校させるのはかわいそう」といったことから、離婚後も妻子が住み続けるケースが見られます。
しかし、日本の家庭の多くは、住宅ローンの名義が夫単独、あるいは夫婦それぞれに持分があります。つまり、離婚後も持ち家を残し、妻子が住み続けるとなると、家に居住している人とローンの名義人が異なる状態になってしまうのです。
ローン名義は変えられないの？
離婚に伴い、ローンの名義を変えることはできます。しかし、名義を変えるには次の工程が必要です。
- ローンの借り換え
- 新規にローンを組む人の審査
- 家の名義変更
このうち、家の名義変更については難しい作業ではありません。しかし、ローンを夫単独や夫婦共有から妻単独にするには、妻に相応の収入や信用が必要です。そもそも融資とは、金融機関と債務者の契約のうえに成り立っています。離婚するからといって夫から妻に名義を変えることはできないため、新たに妻が融資を組む必要があるのです。ローン残債などにもよりますが、時短勤務やパートタイム労働者である場合、妻単独で融資を受けることは容易ではないでしょう。
離婚後も夫名義の家に妻子が住み続けるリスク
とはいえ、住宅ローンの名義を変えずに、離婚後、妻子のみが家に住み続けることも可能です。しかし、住宅ローンを返済している人と実際にその家で暮らしている人が異なるという状況にあると、返済の滞納や支払いの停止などが起こりやすくなる点は否めません。
公正証書などで返済を約束してもらったとしても、現実問題として一定期間の滞納があれば、金融機関は家を差し押さえ、競売に向けた手続きを開始してしまいます。また、住まいを元夫の支払いに依存している状態が、妻子がリスタートを切るための精神的な弊害にもなってしまいかねません。
2．住宅ローン残債と査定額を確認する
家を売る方向で話が進みそうな場合は、まず住宅ローン残債を確認し、不動産会社に査定を依頼しましょう。住宅ローン残債を下回る金額でしか売れない場合は、特別な売却方法を検討する必要があります。
アンダーローンの場合
「アンダーローン」とは、住宅ローン残債が資産価値が下回っている状態を指します。たとえば、住宅ローン残債が2,000万円であるのに対し、査定額が3,000万円という状態です。アンダーローンの家は、一般的な方法で売却できます。
オーバーローンの場合
逆に、「住宅ローン残債3,000万円に対し査定額が2,000万円」のように、住宅ローン残債が資産価値を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。この場合、売却して得た対価に加え自己資金などで不足分を補って住宅ローンを完済できなければ、基本的に家を売ることはできません。
ただし、「任意売却」という特別な方法であれば自己資金を充当せずとも売却が可能です。任意売却なら、売却後に残った債務も無理のない計画のもと返済していけます。離婚時に任意売却を選択される方は少なくありません。「ローンが完済できないから売れない……」とお困りの場合も、まずは弊社までご相談ください。
3．「財産分与」について考える
婚姻後に夫婦で築いた財産は、財産分与の対象です。多くの場合、持ち家も財産分与の対象となるでしょう。不動産が分割しにくい資産であることも、離婚に伴い持ち家を売却したほうが良いとされる理由の1つです。
財産分与の原則は1/2ずつ
財産分与では、原則的に夫婦で築いた財産を1/2ずつに分け合います。ローンを組んだのが夫だとしても、家は夫婦で築いた財産と考えられるため、売却後に利益が出た場合も1/2ずつ分けるのが原則です。
ただし、これはあくまで「原則」であり、夫婦で合意すれば他の割合で分けることも可能です。たとえば、次のような分け方もあります。
- 扶養的財産分与：離婚後に生活が困窮すると想定される一方に多く分与する
- 慰謝料的財産分与：離婚の原因を作った側ではない一方に多く分与する
いずれにしても財産分与は夫婦間の合意のうえで成り立つものです。話し合いが平行線になる場合は、弁護士などの専門家のサポートを受けることも検討しましょう。弊社でも弁護士など士業・専門家のご紹介をさせていただいております。
財産分与は離婚後！贈与税はかからない
財産分与は資産を「分ける」ことを目的としているため、贈与にはあたらず、贈与税もかかりません。ただし、財産分与は離婚後に行うものです。ただし、財産分与の請求は離婚の成立から2年以内と定められているため、不動産売却および財産分与の話し合いは離婚前に済ませておくことをおすすめします。
まとめ
離婚に際しては、決めるべきこと、やるべことが山積みです。持ち家を売却するとなるとさらに負担がかかってしまう可能性がありますが、離婚後の財産分与や暮らしのことを考え、売却を視野に検討することをおすすめします。できる限り負担を軽減できるよう、弊社では弁護士などと連携してご売却をサポートさせていただきます。
「売れる金額次第」とお考えの場合も、お気軽に弊社にご相談ください。査定は無料です。ご状況・ご意向に合わせて、任意売却や周囲の方に知られずに売却する方法なども併せてご提案させていただきます。
